Eiendomsutvikling på Lerkendal

[Øystein]

[abjoern]

Det er jo helt greit å gjøre projeksjoner uten å omgjøre til 2012-kroner sålenge man ikke har alternativer, men selvfølgelig kan det virke litt uprofesjonelt og det blir et glansbilde; det er det ingen tvil om. Det stiller større krav til den økonomiske forståelsen hos leseren, for at leseren skal få et riktig innblikk i verdien av prosjektet, enn om kontantstrømmen hadde blitt diskontert.

Når det gjelder investeringsanalysen blir denne annerledes for RBK siden vi har så få andre investeringsalternativer. For et eiendomsselskap som har massevis av muligheter, er det naturlig å kreve høyere yield; for RBK, gitt at lånefinansieringen er på særdeles trygg grunn, er i praksis alle investeringer som øker pengestrømmen betydelig velkomne. Slik jeg har forstått dette, vil investeringen isoleres fra det sportslige og ha lite å si for den økonomiske romsligheten for sportslig avdeling. Hvis ikke, kunne man enkelt snakket om alternativkostnaden ved å senke budsjettet til sportslig avdeling, men hvis man ser rent monetært på det, vet vi at investeringer i det sportslige er svært usikre, og at det ikke er kompetanse til å forvalte disse investeringene klokt p.d.d.. Da foretrekker jeg faktisk noe som legger et bedre grunnlag for fremtiden, slik at klubben ikke er avhengig av teften til en sportsdirektør som er ansatt på muligens tynt grunnlag.

[nieuwlaat]

Per: For "personer uten økonomutdannelse", er det tvert imot den diskonterte verdien som er interessant.

[PerO]

Vet de hva den innebærer, og hvilke forutsetninger som ligger til grunn? Jeg er generelt ikke tilhenger av å bruke faguttrykk, fremmedord og tunge beregninger hvis ikke alle leserne er på samme nivå. Etter min mening, er det bedre med et lit for enkelt prospekt enn et litt for vanskelig hvis beslutningstagerne er en forening eller et borettslag etc.

[Konesseur]

[Konesseur]

[abjoern]

[asf]

Et innlegg jeg tidligere har skrevet et annet sted:


EDIT: Les eventuelt dette dokumentet i stedet for denne posten.

Må si jeg ble relativt forundret når jeg begynte å lese blekka man har fått tilsendt.

1. En liten fillesak først: Organisering:
En av mine gamle forelesere, med flere lærebøker i økonomi, hadde satt kaffen i vrangstrupen av to holdingselskaper.
RBK Holding As er fornuftig. Gir lavere risiko for ballkluben og gir flere ulike skatte- og finansieringsfordeler.
Rosenborg Eiendom Holding AS bidrar imidlertid ikke med noe av dette (den effekten oppfylles allerede via RBK Holding), og bidrar derfor kun med økt risiko: Går Rosenborg Eiendom Holding AS konkurs taper man samtidig samtlige underselskaper.
Derfor skal man aldri ha mer enn et holdingselskap. Alt annet er bare PYRAMIDE som bidrar til økt risiko.
(For all del ikke den største saken, men klarte ikke la være å ta den med ).

2. Så vidt jeg forstår er det Buchardt (artig fyr, han dukka opp og foreleste en gang husker jeg!) og hotellkjeden som har stått for markedsundersøkelsene. Hvis vi hadde ingått avtale om at du skulle leie et lokale av meg for å selge skistøvler og staver. Forutsatt at den avtalen allerede var klar og jeg vurderte å starte skiutsalg i samme bygget og ga deg oppgaven å finne ut av om det var et marked for skisalg: Hvilken konklusjon hadde du landet på?

Direkte latterlig å sette bort en så viktig oppgave til noen som åpenbart IKKE er nøyatral.


3. Økonomi:

a. Store deler av inntektene ligger LAAANGT frem tid:
Kun 4,5% av fortjenesten ligger i de første 5 årene.
Kun ytterligere 9% av fortjenesten oppnås i de neste 5 årene.

Altså ligger over 86% i perioden etter 10 år.
Man trenger ikke å være rakettforsker for å forstå at dette innebærer en STOR risiko. Man bygger da mye på fremtidig vekst, noe som i seg selv er usikkert. I tillegg til at alle andre faktorer (generelle makrotall osv) jo er helt ukjente så langt frem i tid.

b. Tallene som viser et overskudd på 35 mill etter 5 år, 105 mill etter 10 år og 767,4 mill er IKKE NEDDISKONTERT. Neddiskontering vil si å justere for fremtidig prisstigning og risiko.
At man ikke har gjort dette ER DIREKTE LATTERLIG og gjør tallene fullstendig uleselige.

Jeg har gjort noen enkle beregninger. De er ikke 100% korrekte, men burde være gode nok.
Har lagt 7% avkastningskrav til grunn - hentet fra RBK sitt hefte. Dette er i alle fall ikke et for høyt krav (høyere avkastningskrav medfører lavere neddiskontert verdi).
Da går overskuddet første 5 år ned fra 35 mill til 27,5 mill
Etter 10 år er overskuddet ned fra 105 mill til 68 mill

Etter min mening bør man ikke etter 10 år budsjettere spesifikt, selv 10 år er egentlig ganske mye - ofte nøyer man seg med å budsjettere spesifikt i 3 eller 5 år. Lengre enn 10 år inn i fremtida er det fryktelig vanskelig å spå noe spesifikt. Derfor tar man normalt å bare legger en generell prisvekst til grunn, også beregner man en såkalt sluttverdi basert på denne.
La her til grunn 2,5% årlig vekst (prisstigningsmålet), og får da en sluttverdi på 453 mill.
Rosenborg har lagt til grunn 662 mill for år 11-30.
Reduksjonen på et par hundre mill skyldes delvis at RBK legger noe høyere vekst i snitt til grunn, men først og fremst kommer det av neddiskonteringen - som (naturlig nok) har størst effekt langt fram i tid.

I sum etter 30 år så er da 767 mill redusert til 453 mill. Dette er 314 mill ned, eller 41% reduksjon.
Selvom ikke alt kan tilskrives det, så viser dette hvor utrolig latterlig det er at de ikke sendt ut neddiskonterte tall.

Fortsatt er jo prosjektet i pluss, men problemet er at alt for mye av verdien ligger for langt fram i tid - etter min mening.

Link til mine beregninger.


c. Det opereres med en nedbetalingstid på 60 år. Det føles helt hinsides for min del. Kun 1,7% pr. år???
Hvis man bare reduserer avskrivningstiden fra 60 til 30 år (som jo fortsatt er ganske lang tid) går man med UNDERSKUDD de første to årene og kun 4,5 mill totaltsett i overskudd etter 5 år.
Etter 10 år er netto overskudd ned fra 105 til 45 mill.
Igjen et bevis på hvor usikkert og "følsomt" prosjektet er. Savner LANGT FLERE og bedre følsomhetsanalyser i blekka. Hva skjer hvis prisen går opp/ned med x prosent, tilsvarende for volum, lønn osv. En følsomhetsanalyse ville gitt veldig mye bedre innsikt i risko og mulig positiv ned-/oppside.
Og igjen minner dette fryktelig om konstruerte tall.
NB! Og dette er da til og med basert på RBK sine ikke-neddiskonterte tall.

d. Innenfor en 30-årsperiode vil jeg anta at en større renovering må til for å opprettholde lokalene populære. Dette virker overhodet ikke til å være tatt hensyn til.

e. Totaltsett syns jeg tallene bare minner om EN ENESTE TING: Sånn jeg selv budsjetterer, trikser og mikser når er noe jeg veldig gjerne vil at skal gå ihop, men hvor tallene ikke er sånn som jeg egentlig vil ha dem.
Så dårlig tallgrunnlag som det er her er ikke bare bekymringsverdig for lønnsomheten. Det gjør også at jeg virkelig lurer på hvordan de kommer til å styre en eventuell slik virksomhet.



Dette er bare noen kjappe betraktninger. Er noen år siden jeg jobbet med økonomifaget, så sikkert noen småfeil. Men totalpakka skurrer uansett!

[Øystein]

[asf]

[toreinar]

Asf, gratulerer med et topp 3 innlegg, siden posten startet.
_________________
Knallharde treninger utenfor sesong.Full innsats i 90 minutter i ALLE kamper,slakk heller av på noen treninger.

[Benoni Hartvich]

HÃ¥per noen kan tilbakevise asf sine vurderinger. Dessverre aner det meg at han har rett...

[PerO]

Diskusjonen illustrer vel ganske godt problemene med diskontering, og hvorfor det ikke nødvendigvis er riktig å presentere et tall i prosjekter som skal gis til en medlemsforening. For hva er det riktige tallet?

Laget meg et regneark som viser den korrekte strømmen etter korrigering av feilen på år 5. Kan avvike noe, da jeg ikke har kontrollert avrundingsregler i det opprinnelige oppsettet.

Sett kun i et 10 års perspektiv så viser dette:

Akkumulert resultat: 99,9 mill, likvidoverskudd : 63,6

Diskontert:
Kun prisstigning 2% : overskudd 87,8, likvidoverskudd : 56,5
Konservativt 5% : overskudd 73,1, likvidoverskudd : 47,8
Avkastning 7%: overskudd : 65,1, likvidoverskudd : 43,1

Andre momenter : LÃ¥n er nedbetalt fra 340 til 244 mill, totalt 96 mill
Følger bygget prisstigningen i prosjekteringen, med 2% verdi, så vil bygget etter 10 år ha en verdi på 478 mill.

Nettoverdi blir da : 234 mill

Diskontert 2% : 192 mill
5% : 143 mill
7% : 119 mill

Oppsummert blir dette :

Ved en investering av 60 mill i egenkapital, så vil prosjektet, slik det er fremstilt gi følgende resultat i dagens pengeverdi (2% inflasjon). Her er det da ikke hensyntatt risiko eller avkastningskrav :

Regnskapsmessig overskudd : 87,8 mill
Likvidoverskudd : 56,5 mill
Egenkapital : 192 mill

Da skulle det være mulig å tenke på hvordan lønnsomheten er. Vi starter med en verdi på 60 mill, og i løpet av 10 år, så mer enn tredobles denne til 192 mill.

Samtidig som klubbens reserve tredobles, vil man få et resultat på 87,8 mill i overskudd. Det er 8,7 mill i snitt de første 10 årene.

Likvidmessig, så vil man ha et overskudd på 56,5 mill. Nesten like mye som legges inn i egenkapital.

Ser egentlig dette så ille ut. Klubben kan få ut i cash, omtrent samme beløp som investeres i dag. Samtidig sitter de med en reserve som er over 3 ganger investeringen. I disse tallene er det ikke innberegnet noe avkastning fra driftsselskapet som skal drifte hallen

Såvidt jeg kan se, så er investeringen lønnsom uansett hvilken kalkulasjonsfaktor som brukes.

Ut i fra tallene, føler jeg at diskusjonen bør være på følgende områder:

1: Skal klubben involvere seg i eiendomsinvesteringer (utenom stadion)
2: Hvis ja på spørsmål 1. Er det store nok samkjøringsgevinster med konferansehallen til at det er verdt den økte risikoen.

[Recon]

Du kan mene 1 og 2 så mye du vil, men du kommer aldri uansett unna tillit til og troverdighet hos sittende regime.

Den eksisterer ikke på noe område.
_________________
Profesjonell revolusjonær

"Hans Hipp som happ uttalelse er jo en katastrofalt dårlig beskrivelse av fakta, som skaper inntrykk av manglende strategi og kunnskapsløshet. "

[PerO]

Recon

Det kan du trygt si. Men nåværende regime når det gjelder administrasjon byttes ut. Skutle er ute, og iallefall styreformann byttes på årsmøtet.

Sportslig avdeling tar jeg ikke med. Der nyttes ingen, og det er vel grunn god nok til å avfeie salg av tomta og frigjøring av likvider !!

[Recon]

Jeg tror du misforstår, hvilket regime er det som presenterer disse tallene, har denne ideen? Hvem er det som går av i en stilling og sysselsetter seg selv i sin neste stilling med dette? Folk som gjentatte ganger har vist at de setter egne stillinger og kameraderi over klubben. Folk uten noen som helst troverdighet på NOE plan.

Byggeplanene her kunne skint i guddommelig lys og folk ville vært skeptisk med tanke på profetene.
_________________
Profesjonell revolusjonær

"Hans Hipp som happ uttalelse er jo en katastrofalt dårlig beskrivelse av fakta, som skaper inntrykk av manglende strategi og kunnskapsløshet. "

[asf]

[PerO]

asf

Angående neddiskontering, så mener jeg faktisk at den alminnelige leser lettere leser reelle tall. Eksemplet ditt med 500 000 flatt ville vel for de aller fleste i 1980, med opptil 10-12% inflasjon som var fakta den gangen fremstått som en temmelig dårlig investering. Jeg tror de fleste er vant til å tenke prisstigning og lønnsstigning, og dermed automatisk ser etter om et resultat stiger over tid, slik de forventer å gjøre.

Men som jeg også har sagt tidligere. De kunne godt laget et vedlegg med de kalkulasjoner de hadde. Men på generelt grunnlag, skal aldri ekspertise slå masse faguttrykk og avanserte kalkulasjoner i hodet på vanlige folk. Det blir somregel overkjøring. Det er faktisk bedre med et for enkelt oppsett enn ett som er for vanskelig.

Siden de har vist frem alle tallene, så kan vi som ønsker å leke, lett legge dette inn i et regneark og leke for å skaffe oss forskjellige kalkulasjoner.

Når det gjelder avskrivning, så er jeg enig med deg i at 60 år virker lenge. Finansieringen er imidlertid foreslått nedbetalt over 30 år. Det er et bedre tidsperspektiv.

Strengt tatt, så er jo avskrivning på næringsbygg uansett bare en regnskapsmessig/skattemessig måte å fordele kostnaden. Næringsbygg i norge, har hele tiden steget i verdi hvis man beregner verdi over lang nok tid, så det utgjør ikke noen stor fare om avskrivningen er lav.


Når det gjelder din bekymring om økte kostnader i forhold til de 2%, så indeksjusteres slik husleier. Så hvis prisene stiger mer, så stiger også inntekten mer. Usikkerhetsmomentet på husleie er leien fra kongresshallen. Der er det en garantihusleie, som er lavere enn den budsjetterte.

Legger vi kun garantihusleie til grunn, så blir overskuddet på 10 år ca 61,6 mill, og et likvidoverskudd på ca 25,2 mill. Men fortsatt vil bygget være like godt nedbetalt.

Diskontert med 7%, gir dette 38,5 mill i resultat, og 16,5 mill i likvidoverskudd. Egenkapitalen i bygget vil være 119 mill.

Så hvis dette slår til, så vil ikke tilskuddet til klubben bli nevneverdig. Men merverdien i bygget vil fortsatt være der, slik at et salg av bygningsmasse vil kunne frigjøre denne. Fortsatt et lønnsomt prosjekt, men med lite bidrag til drift.

Fortsatt er det ikke tatt med noe resultat fra driftsselskapet. Jeg synes vurderingen bør være positiv uten tilskudd fra driftsselskapet, da dette er så usikkert. Klubben anslår 1-3 mill pr. år. Men når jeg så på UBC på Ullevål sitt regnskap, så så det ikke ut til å være store marginer å hente der. Lønnsomheten går nok der på at de sørger for husleia til kongresshallen, samt forhåpentligvis økt utnyttelsesgrad av lokalene i stadion og større kampdagsinntekter. Dette er noe som sammen med risiko, bør være et hovedtema i spørsmålene til styret.

Vet ikke om du har lest mange av mine innlegg tidligere i tråden, men jeg vil også bemerke at jeg heller ikke har konkludert med at det bør sies ja til prosjektet.

[asf]

Angående neddiskontering så vil jeg bare si to ting:

1. Du også må vel si deg enig i at følgende er helt urealistisk?
År 20: 32 mill i overskudd (på 49,5 mill i oms)
År 25: 40 mill i overskudd (på 54,7 mill i oms)
År 30: 49 mill i overskudd (på 60,4 mill i oms)
(Kunne tatt med noen av de foregående årene også, men begrenset hva jeg gidder av avskrivning).

Hvem i helvete er det som klarer å oppnå sånne resultater?
82% fortjeneste???
Inntil noen viser meg at denne bransjen er så lukerativ så vil jeg hevde at dette er DIREKTE SPRØYT!

Og dette gjerne av at når man budsjetterer så stiger ting gjerne vel voldsomt. Og det eneste som får det "litt ned mot jorda" er neddiskontering.

2. Vi er og blir nok uenig om hvilke tall som er best å presentere ikke-øknomer. Jeg mener at kapitalKOSTNADEN er like viktig som alle andre kostnader, og derfor gir et bedre bilde også for meningmann - fordi ellers forstår han/hun ikke at man kun skal si ja til et slikt prosjekt hvis det gir vesentlig høyere avkastning enn type lavrisikoinvestering. Du mener noe annet. Det er nok like bra å stoppe der - med at vi er uenige

[PerO]

asf:

1: Helt enig. Budsjettering statistikkmessig blir alltid feil over så lang tid. Faktisk også neddiskontert. En slik budsjettering tar heller ikke hensyn til økede vedlikeholdskostnader og ev. rehabilitering. Det er årsaken til at jeg stoppet mine beregninger etter 10 år.

Strengt tatt trengs heller ikke det over 10 år for å vurdere prosjektet. Er det lønnsomt de 10 første årene, så er nok resten lønnsomt også.

2: Der konkluderer vi med å være uenig

3: Selvfølgelig er det historisk. Men historisk, så har også både bolig- og næringseiendommer falt til det halve, sist i 87-89. Men de har alltid kommet opp igjen. Ser på det som lite trolig at tilsig til byene både av næringsliv og folk skal stoppe opp. Så alt som er innenfor de begrensede områdene vil nok over tid stige. Men jeg la ikke inn mer stigning enn prisstigningen i mine kalkyler. Jeg tror ikke eiendom kan fortsette å stige mer enn prisstigningen stort lenger nå.

Det er viktig å få med at det ikke noen garanti. Alle investeringer har risko. Så også eiendom. Risikoen på eiendom er høyere enn risikoen i bank, men lavere enn aksjer og fotballspillere

3: Driftsselskapets økonomi er svært dårlig beskrevet. Og jeg har ikke tatt med noe resultat i mine beregninger. Mine tall forutsetter kun at det er aktivitet, slik at driftsselskapet er i stand til å betale husleie. Ut over dette har jeg ikke regnet med noe bidrag derfra. Jeg vil tro den største risikoen ligger i dette selskapet. Klubben eier bare 50% i dette, og har dermed redusert risiko. Rene driftsselskaper oprererer vel sjeldent med særlig stor EK heller, så en konkurs kan ikke bli katastrofal. Problemet da blir vel om man skal starte et nytt selskap, eller gjøre noe annet med kongressenteret.

Definitivt verdt noen spørsmål på generalforsamlingen.

Edit: ser forresten at det forrige eksemplet mitt, var lagt inn med inntekter som er 2 mill lavere enn garantiinntekten. Så det kan vel sies å være et eksempel hvor driftsselskapet taper 4 mill, og RBK må bidra med halvparten for å unngå konkurs.

[Strand]

Asf

Det blir fortsatt nei fra meg.

[Konesseur]

Jeg tror nok at de fleste er skeptiske til spesielt konferanseplanene, og det gir utvilsomt mindre risiko og bedre avkastning med kun kontorbygg. Det er ikke uten grunn at Finansavisen har stilt ledelsen til veggs angående konferanseplanene.

Argumentasjonen til asf om at kalkylene til styret ikke holder mål er veldig overbevisende , og dette er nok årsaken til at styret ikke har dokumentert andre alternativ enn sitt foretrukne alternativ.

Forøvrig en interessant innfallsvinkel fra Recon. Nok et moment som taler for en ryddig prosess der årsmøtet skal få velge mellom reelle alternativer fremsatt på lik linje.

[Konesseur]

[PerO]

[Konesseur]

Dagens GMAT-logical reasoning spørsmål:

Hvis du har oppdaget at det ikke er noe bakeri i ditt nærmiljø, og har lyst til å starte som baker. Hvilken hendelse vil i høyest grad påvirke din avgjørelse om å gå videre med dine planer om å åpne bakeri i ditt nærmiljø?

A: Du er veldig glad i å spise bakevarer.
B: Naboen er i ferd med å åpne bakeri rett nedi gata.
C: Det finnes en baker som tjener penger i en annen by.
D: Det er ei ganske søt jente borti gata som du tror er singel som kanskje vil kjøpe bakevarer hos deg dersom du åpner bakeri.